Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat  

Selasa, 01 Agustus 2017 | 10:20 WIB
Share Tweet Share

Ilustrasi

Jual beli tanah tanpa bukti kepemilikan berupa sertifikat tanah, merupakan masalah pelik yang sering menjadi sumber konflik masyarakat kita. Ada yang melakukan transaksi jual beli tanah berdasarkan kesepakatan lisan saja antara penjual dan pembeli. Bahkan ada orang yang nekat menjual tanah yang sudah dijualnya, istilah kampungnya, jual di atas jual.

Di kemudian hari muncul masalah, tanah yang dijual atau dibeli itu digugat keabsahannya. Ada yang kemudian diselesaikan secara musyawarah atau kekeluargaan, ada yang dibawa ke pengadilan, adapula lewat jalan pintas pertikaian bahkan pertumpahan darah. Jual beli tanah merupakan proses peralihan hak atas tanah yang sudah ada sejak zaman dahulu, dan diatur dalam hukum adat, dengan prinsip “terang” dan “tunai.” Terang artinya dilakukan dihadapan pejabat umum berwenang. Tunai artinya tanah dibayarkan secara tunai. Apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli tanah.

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Sistem jual beli tanah menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (dikenal dengan nama UUPA) dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan aktanya. Sebagaimana dijabarkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT adalah pejabat umum yang diangkat Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang diberikan kewenangan khusus untuk membuat akta-akta tertentu, yaitu akta jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberiaan hak tanggungan, pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik,dan pemberian hak pakai atas tanah hak milik.

Menurut Budi Harsono dalam bukunya “Reformasi Hukum Tanah yang Berpijak kepada Rakyat” (2002), akta tanah PPAT berfungsi sebagai alat bukti telah terjadinya jual beli tanah. Jual beli tanah tersebut masih dapat dibuktikan dengan alat pembuktian lain. Akan tetapi, dalam sistem pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pendaftaran jual beli tanah itu hanya dapat/boleh dilakukan dengan akta PPAT sebagai buktinya.

Orang yang melakukan transaksi jual beli tanpa dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertifikat tanah, biarpun jual belinya sah menurut hukum. Dengan demikian, akta PPAT merupakan syarat mutlak yang harus ada dalam suatu peralihan hak milik atas tanah, karena berkaitan dengan pendaftarannya, dimana BPN akan menolak pendaftarannya apabila tidak melampirkan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT.

Dalam hal jual beli tanah, yang menjadi objeknya adalah sertifikat tanah. Jika tanah sudah bersertifikat, tidak ada masalah. Sebagai pembeli tinggal Anda mengecek keabsahan sertifikat tanah itu di kantor BPN setempat. Jika tanah yang akan Anda beli belum atau tidak bersertifikat, maka Anda harus mengecek keberadaan status tanah tersebut ke Kantor Kepala Desa atau Kantor Kelurahan setempat.

Setelah status tanah tersebut benar terdaftar dan ada bukti kepemilikannya, maka Anda dapat meminta surat keterangan Kepala Desa atau Kelurahan setempat. Ini sesuai dengan amanat Pasal 39 angka 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, di mana PPAT berhak menolak apabila tanah yang belum terdaftar ternyata tidak ada surat keterangan yang menyatakan bahwa tanah tersebut belum besertifikat dari Kantor BPN atau untuk tanah yang letaknya jauh dari Kantor BPN, surat keterangan dari pemegang hak yang bersangkutan yang dikuatkan oleh Kepala Desa atau Lurah setempat.

Dokumen yang Harus Diurus

Berikut ini dikemukakan sejumlah dokumen yang harus diurus untuk membuat akta jual beli tanah di kantor PPAT, yakni (1) calon penjual harus membawa Surat Keterangan Status Tanah yang dibuat Kepala Desa atau Camat setempat, (2) surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) jika dilahan tersebut sudah berdiri bangunan, (3) Kartu Tanda Penduduk (KTP), (4) Akta Perkawinan, (5) bukti Pembayaran PBB, (6) surat persetujuan suami atau istri bagi yang sudah berkeluarga, (7) dan Kartu Keluarga (KK).

Calon pembeli harus membawa KTP dan KK. Dalam pembuatan akta jual beli, masing-masing pihak penjual dan pembeli berkewajiban membayar pajak transaksi. Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (Pph), sedangkan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum melakukan proses jual beli tanah, antara lain (1) mengecek kepastian kepemilikan hak, apakah penjual benar-benar pemilik sah tanah tersebut, (2) perlu mengetahui tentang subjek yang memiliki tanah dan bangunan yang akan dibeli, (3) harus mengetahui batas maksimum kepemilikan, (4) mengecek apakah diatas tanah tersebut ada hak yang lebih tinggi atau tidak, (5) mengecek apakah tanah dibeli sedang dijaminkan kredit atau tidak, dan (6) mengecek apakah tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa. Setelah semuanya terpenuhi maka akta jual beli akan dibuatkan oleh PPAT.

Sertifikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan seseorang atas tanah. Pasal 4 Ayat 1 UUPA menjamin hak dari setiap pemegang hak atas tanah untuk memperoleh sertifikat. Fungsi utama dan terutama dari sertifikat adalah bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah dan kuat. Hal ini berdasarkan ketentuan Pasal 19 Ayat 2 huruf c UUPA. Sertifikat tanah merupakan tanda bukti yang berlaku sebagi alat pembuktian yang sah dan kuat sepanjang data di dalam sertifikat itu sesuai dengan data yang terdapat didalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

Banyak manfaat yang kita peroleh apabila kita memegang sertifikat tanah, yakni (1) kita dapat dengan mudah membuktikan sebagai pemegang hak atas tanah,(2) dapat dijadikan jaminan hutang ke bank dengan jaminan hak tanggungan untuk modal usaha,(3) manfaat-manfaat lain yang dapat kita peroleh dengan adanya sertifikat hak atas tanah tersebut.

Diharapkan kepada pemerintah dalam hal ini BPN agar lebih gencar melakukan sosialisasi kepada masyarakat agar masyarakat mengerti pentingnya sertifikat tanah. Jika dikemudian hari terjadi gugatan di pengadilan tentang hak kepemilikan atas tanah, maka semua keterangan yang termuat dalam sertifikat mempunyai kekuatan pembuktian yang kuat, dan hakim harus menerima keterangan yang benar sepanjang tidak dibuktikan sebaliknya. *

 

 

 

Penulis: Krisantus Sehandi, S.H. M.Kn.

Alumnus Magister Kenotariatan Universitas Airlangga, Surabaya

 

 

Editor: Maria Liliyanti


Berita Terkait

Opini

Mengapa Kita Korupsi?

Jumat, 01 September 2017
Opini

Skandal e-KTP dalam Jeratan Hukum (1)

Selasa, 14 November 2017

Komentar